Petaluma sieht seine erste große Herausforderung durch die neuen Gesetze für Mobilheime

Die Interessengruppen Legal Aid of Sonoma County, North Bay Organizing Project und Sonoma County Tenants Union veranstalten am 14. August um 18:30 Uhr einen Workshop zum Thema „Kennen Sie Ihre Rechte“ für alle Bewohner von Mobilheimen im Twin Creeks Park im Rohnert Park.

Die Bewohner des Youngstown Mobile Home Park in Petaluma erhielten am Mittwochnachmittag ein dickes Paket mit der Ankündigung monatlicher Mieterhöhungen von über 900 US-Dollar – in vielen Fällen eine Steigerung von mehr als 100 %.

An diesem Abend beeilte sich Jodi Johnson, die seit vier Jahren in Youngstown lebt, um ein Notfalltreffen im Gemeindeclubhaus des Parks zu arrangieren. Sie war überrascht, es verschlossen vorzufinden, stieg aber durch einen Seiteneingang ein und ließ die anderen herein, die sich vor den Haupttüren versammelten.

„Ich werde um fast 1.000 US-Dollar erhöht“, sagte eine Frau, als sie hereinkam. „Ich kann nicht ausdrücken, wie viel Wut in mir steckt.“

„Es ging so schnell“, sagte eine andere Person.

Der Raum füllte sich schnell mit drängendem Geschwätz, während die Bewohner ihr Mitgefühl äußerten und den Papierkram verglichen.

Der Umzug ist im Wesentlichen ein Test für Petalumas neue Mobilheimverordnung, die neben anderen Schutzmaßnahmen für die Bewohner die Mietpreiskontrolle für das Land verschärft, das Mobilheimbesitzer unter ihren Wohnsitzen pachten.

Nach dem Wohnmobilgesetz löst eine Mieterhöhung, die über die Vorschriften hinausgeht, ein Schiedsverfahren aus, ein von der Stadt unterstütztes Verfahren, bei dem ein Parkbesitzer darlegt, warum die zulässigen Mieten nicht ausreichen, um sein Recht auf eine angemessene Rendite zu gewährleisten.

Angesichts der Belastung durch steigende Mieten, Inflation und eine jahrelange Pandemie haben die überwiegend älteren und einkommensschwachen Mobilheimbewohner von Sonoma County die Städte gebeten, die Mietkontrolle in ihren Parks zu stärken.

Auf die Reaktion der Beamten in Santa Rosa, Windsor, Petaluma und zuletzt Sebastopol haben die Parkbesitzer zurückgewiesen, indem sie auf ihre eigenen hohen und steigenden Kosten verwiesen und bei öffentlichen Anhörungen vor der Möglichkeit von Schiedsklagen gewarnt haben.

Jetzt wurden diese Worte in die Tat umgesetzt.

„Youngstown ist ein privat geführtes Unternehmen, das ohne staatliche Subventionen operiert und dem durch die Verfassung eine angemessene Rendite garantiert wird, um im Geschäft zu bleiben“, sagte Larissa Branes. Sie ist Anwältin für Youngstown MHP LLC, zu der auch Daniel Weisfield als Miteigentümer gehört.

Sie sagte, dass die Verordnung der Stadt „keine verfassungswidrige Übernahme von Privateigentum darstellen kann, da alle Immobilieneigentümer in den USA verfassungsmäßig das Recht haben, eine faire und angemessene Rendite für das Kapital zu erzielen, das sie in den Kauf ihrer Immobilie investiert haben.“

„Ich hatte gehofft, dass wir (Schiedsanträge) nicht gleich von Anfang an bekommen würden, aber wir wussten, dass wir es schaffen würden“, sagte mir der Anwalt der Stadt Petaluma, Eric Danly, am Donnerstag.

„Wir sind enttäuscht, aber nicht fassungslos. Ich finde es wirklich bedauerlich, welche Auswirkungen es auf die Bewohner hat. Sie sind verständlicherweise wirklich verärgert und besorgt.“

Es ist nur der jüngste Schlag für die Bewohner von Youngstown seit der Verabschiedung des neuen Gesetzes. Im vergangenen Monat hat das Management eine Umstellung des Parks auf Senioren für alle Altersgruppen sowie die Möglichkeit einer vollständigen Schließung des Parks angekündigt.

„Das ist das Dritte in vier Wochen. Es ist mehr als verrückt“, sagte Johnson, der in Youngstown die Bemühungen um mehr Schutzmaßnahmen vorangetrieben hat. „Ich versuche immer wieder zu recherchieren, sobald sie kommen. Ich weiß nicht, was sie tun wollen.“

Ein weiterer Petaluma-Park, Little Woods Mobile Villa, kündigte ebenfalls eine mögliche Schließung an, und Santa Rosa's Carriage Court, das von derselben Firma, Harmony Communities, verwaltet wird, hat Anfang des Jahres beschlossen, seine Seniorenbezeichnung auf alle Altersgruppen zu ändern.

„Die Konsequenzen, die wir bisher sehen, sind weitreichend. Im Beispiel von Youngstown werfen sie alles gegen die Wand“, sagte Margaret DeMatteo, Anwältin für Wohnungspolitik bei Legal Aid of Sonoma County.

„Es ist wirklich eine Tragödie, denn das sind verletzliche Menschen. Und wohin werden sie gehen? ...Sie werden immer teurer und dies ist so ziemlich der letzte Ort, den sie sich leisten können. Hier wollen sie in vielen Fällen den Rest ihres Lebens verbringen.“

Für Johnson und andere Bewohner fühlt es sich wie eine Vergeltung an.

„Wir können sie nicht gewinnen lassen“, sagte sie am Mittwoch zu der etwa 30-köpfigen Gruppe im Clubhaus von Youngstown. „Es ist kein Spiel. Das ist unser Leben. Das ist Ihr Ort, der Ihnen gehört.“

In einem Gespräch im letzten Monat sagte mir Bill Feeney, der Eigentümer eines anderen Mobilheimparks in Petaluma, bekannt als „The Cottages“, dass die Beschreibung der Eigentümer als „missbräuchliche und herzlose Menschen, die mit der Faust Geld verdienen“ unwahr sei.

Er sagte, das Verfahren zur Aktualisierung der Wohnmobilverordnung der Stadt sei voller Missverständnisse gewesen, die zu einer überzogenen Reaktion der Politik geführt hätten.

Ähnlich wie in benachbarten Gerichtsbarkeiten begrenzen Petalumas neue Regeln Mieterhöhungen auf 70 % des Verbraucherpreisindex (CPI), dem Maß für die Preise für Waren und Dienstleistungen, mit einer Obergrenze von 4 % anstelle des vorherigen 100 %-VPI mit einer Obergrenze von 6 %. die seit 1993 in Kraft war.

„Mit nur einem Federstrich reduzieren sie die Mieteinnahmen aller Wohnmobilparkbesitzer um 30 % pro Jahr“, sagte Feeney.

Dies sei ein großer Schlag für Eigentümer, die mit einer veralteten Infrastruktur, steigenden Arbeits- und Versicherungskosten und der ständigen Aufrechterhaltung der Gemeinschaftseinrichtungen zu kämpfen hätten, fügte er hinzu.

Für Feeney waren die neuen Mietpreisbeschränkungen eine Überreaktion auf den ungewöhnlich hohen VPI von 6 % im letzten Jahr. In der Regel liegt sie deutlich darunter, obwohl die Einwohner darauf hinweisen, dass die Sozialversicherungszahlungen, auf die viele angewiesen sind, im Laufe der Zeit nicht einmal damit Schritt gehalten haben.

Stattdessen schlugen die Parkbesitzer ein Mietzuschussprogramm für berechtigte Bewohner vor, konnten Anwohner und Beamte jedoch nicht überzeugen.

Nach dem aktualisierten Gesetz von Petaluma wird die nächste Mieterhöhung basierend auf dem VPI vom Juni auf 2 % statt auf 2,9 % begrenzt.

Obwohl Feeney ein Mietschiedsverfahren für die natürliche Antwort hält, handelt es sich dabei „um eine Situation, in der jeder verlieren kann“, sagte er. „A., es ist sehr kontrovers, B., es ist sehr teuer und C., es ist sehr unvorhersehbar.“

Feeney war Teil von sechs, gewann jeweils die Hälfte und verlor die anderen.

In der Mitteilung an die Bewohner brachte der derzeitige Eigentümer von Youngstown, der den Park im November 2020 gekauft hatte, seine Argumente vor und sagte, die Mieten des Parks lägen unter dem Durchschnitt der Region, insbesondere angesichts der Annehmlichkeiten und Investitionen in Reparaturen und Wartung, die sich auf mehr als 134.000 US-Dollar belaufen würden 2021 und 2022.

„Als Familienunternehmen mit geringem Schuldendienst hielt der ursprüngliche Parkbesitzer ... die Mieten auf einem künstlich niedrigen Niveau“, heißt es in der Packung. „Aufgrund ihrer besonderen Umstände waren die früheren Eigentümer des Parks nicht bestrebt, den Gewinn zu maximieren.“

Die aktuelle Rendite des Parks von 4 %, so heißt es in der Petition weiter, sei „nicht ausreichend, um Investoren anzulocken“ und „verdammt den Park, mit einem knappen Budget zu arbeiten, was die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass sich die Qualität des Parks mit der Zeit verschlechtert und/oder das.“ Der Betrieb des Parks wird finanziell unrentabel sein.“

Eine besondere Belastung entsteht nach Ansicht der Eigentümer durch eine Neubewertung des Immobilienwerts, die zu einer mehr als verdoppelten Steuerbelastung führt.

Eine angemessene Rendite, so ihre Analyse, läge bei 12 bis 20 %.

Neben anderen Problemen, die Johnson mit der Analyse des Parks hat, stellte sie fest, dass langfristige Mietverträge wie der ihre, die sich von den Standardverträgen der meisten Parkbewohner unterscheiden, eine Klausel enthalten, die es dem Eigentümer ermöglicht, die Hälfte der Grundsteuererhöhung weiterzugeben.

Von den Bewohnern beauftragte Anwälte und Experten werden ihre eigenen Argumente darlegen, warum die Berechnungen des Eigentümers fehlerhaft sind oder eine Mieterhöhung ungerechtfertigt ist, und ein Schlichter wird die letzte Entscheidung treffen.

„Die Kosten für den Betrieb eines Parks, damit er den Bewohnern einen sicheren Aufenthaltsort bietet und über angemessene Annehmlichkeiten verfügt, müssen berücksichtigt werden. Das ist nur fair, denn das sind die tatsächlichen Kosten für den Betrieb eines Parks“, sagte Danly. „Aber Parkbesitzer haben einige Möglichkeiten, wie sie ihre Finanzierung und Kapitalinvestitionen strukturieren, und nicht alle davon kommen unbedingt den Bewohnern zugute, daher sind diese Überlegungen Sache des Schiedsrichters.“

Die Einwohner von Youngstown sind mit dem Prozess nur allzu vertraut, denn es ist nicht das erste Mal, dass sie ihn durchmachen. Parkbesitzer leiteten im November 2021 ein Schiedsverfahren ein, als sie eine Erhöhung der Mieten um 40 % forderten.

Am Ende setzten sich die Mobilheimbesitzer durch, aber der dreimonatige Prozess war aufgrund der Kosten für die Beauftragung eines Rechtsbeistands und von Sachverständigen emotional und finanziell anstrengend.

Es gibt einen Fonds, in den Parkbesitzer und Anwohner einzahlen, um die Verwaltungskosten der Stadt für die Überwachung des Schiedsverfahrens zu decken. Derzeit ist der Pot auf 3.000 US-Dollar gesunken, nachdem das letzte Schiedsverfahren 19.695 US-Dollar gekostet hat und weil die Gebührenerhebung während der Pandemie ausgesetzt wurde.

Durch die diesjährigen Gebühren werden jedoch weitere 20.000 US-Dollar hinzukommen, und Danly sagte, die Stadt werde bei Bedarf zusätzliche Ressourcen aufbringen.

Die Bewohner ihrerseits haben schnell mobilisiert.

Johnson erzählte mir, dass sie am Donnerstag damit begonnen hätten, ein Komitee zu gründen, sich an lokale und staatliche Vertreter gewandt und eine ehrenamtliche Vertretung gewonnen hätten.

„Sie versuchen, uns Angst zu machen, uns zu versteinern, uns hoffnungslos zu machen“, sagte Johnson am Mittwochabend, während er aus der Menge klatschte und rief.

„Ich möchte nicht, dass Sie sich in dieser Situation jemals hoffnungslos fühlen oder nicht die Kontrolle haben, denn zum ersten Mal haben wir die Kontrolle. Wir wissen, was wir tun müssen, wir wissen, wohin wir gehen müssen, und wenn wir keine Antworten haben, werden wir sie finden, weil wir in dieser Situation zusammen sind.“

Petalumas aktualisierte Mobilheimverordnung, die einige zusätzliche Leitlinien und Klarstellungen zum Schlichtungsverfahren enthält, tritt am 17. August in Kraft.

Viele Augen werden auf diese erste Herausforderung gerichtet sein, die die Welle der Wohnmobilgesetze im Landkreis prägen könnte.

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„In Your Corner“-Kolumnist, The Press Democrat

Geboren und aufgewachsen in Nordkalifornien, möchte ich all seine Facetten kennenlernen und dabei helfen, Antworten auf schwierige Fragen zu finden. Ich möchte meine Erfahrung als Journalistin und Ermittlerin nutzen, um ein Licht auf lokale Systeme, Richtlinien und Praktiken zu werfen, damit die Bewohner über die Informationen verfügen, die sie benötigen, um sich für die Veränderungen einzusetzen, die sie sehen möchten. Es liegt mir sehr am Herzen, die vielen Stimmen in den Communities, über die ich berichte, in den Mittelpunkt zu stellen, und ich möchte, dass die Leser meine Arbeit leiten.

„In Your Corner“-Kolumnist, The Press Democrat